3月31日下午，恒大集團（HK.3333）召開了2019年財報線上發(fā)布會，集團董事局主席許家印、副主席總裁夏海鈞和財務(wù)總監(jiān)潘大榮出席線上業(yè)績發(fā)布會，并就財報問題回答了記者提問。
據(jù)恒大集團發(fā)布的財報顯示，2019年全年，集團實現(xiàn)營收4775.6億元，同比增長2.4個百分點，去年全年實現(xiàn)合約銷售6011億元，同比增長9%。利潤方面，核心利潤408.2億同比下降48%，資產(chǎn)負債率77.9%，凈負債率159.3%，現(xiàn)金余額2287.7億元，同比增長12%。
業(yè)績發(fā)布會上，恒大集團董事局主席許家印宣布：“恒大從2020年開始轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，全面實施‘高增長、控規(guī)模、降負債’的發(fā)展戰(zhàn)略”。
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轉(zhuǎn)型“效率”型增長，新戰(zhàn)略開啟增長“新常態(tài)”
恒大新戰(zhàn)略歸結(jié)起來，其實就一句話：穩(wěn)增長，降風(fēng)險。
所謂穩(wěn)增長就是要穩(wěn)住2019年“高增長”的勢頭，同時實現(xiàn)土儲規(guī)模的控制從而達到降低負債率的目的。而降風(fēng)險，其實通過高質(zhì)量的效率型發(fā)展，主動降低外部不確定性風(fēng)險可能帶來的影響。
自去年以來，地產(chǎn)市場始終徘徊在寒冬之中，多數(shù)房企業(yè)績同比出現(xiàn)下滑，據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，今年2月份，行業(yè)排名前30的房企中有27家銷售增速同比負增，僅有恒大、華發(fā)、綠地三家實現(xiàn)了銷售規(guī)模的正增長。
作為地產(chǎn)界的“學(xué)霸”，恒大2019年全年銷售業(yè)績可謂依舊亮眼，據(jù)財報顯示，恒大2019全年合約銷售6011億元，實現(xiàn)了9%的同比增長率，手握2287億元現(xiàn)金余額，現(xiàn)金余額同比增長12%。
為了延續(xù)高增長的勢頭，恒大內(nèi)部提出今年實現(xiàn)銷售8000億、2022年實現(xiàn)銷售1萬億的目標，而今年第一季度，恒大銷售額就大增23%，達1465億元。
強大的運營和營銷能力是觸發(fā)恒大高增長潛力的關(guān)鍵。 以網(wǎng)上賣房的顛覆式創(chuàng)新，恒大在今年開春為廣大房地產(chǎn)企業(yè)帶來了一場“運營實戰(zhàn)教學(xué)”，并取得了一季度銷售額大增的佳績。
高質(zhì)量土儲是恒大開啟高增長模式的底氣，恒大方面表示，目前恒大擁有2.93億平米土地儲備，2020年可售面積達1.32億平方米，可售貨值為1.27萬億。如果以64%的去化率估計，未來一年中，恒大實現(xiàn)8000億的銷售額壓力并不算大。
在業(yè)績發(fā)布會上，許家印表示要控制土儲規(guī)模，未來三年要每年降低3千萬平米左右的土儲，到2022年要把降低土儲到2億平方米左右。其實，控土儲只是手段，降負債才是目的。
對于降負債，許家印提出是要把有息負債每年平均下降1500億，到2022年要把總負債降到4000億以下。
對此，許家印在恒大業(yè)績發(fā)布會上為大家算了一筆賬：如果2020年實現(xiàn)8000億的銷售額，那么回款按照7000億計算，就會增加2500億的銷售回款，另一方面，減少3000萬平米的土儲則減少600億左右的支出，一增一減之下，有息負債下降1500億的目標就可以實現(xiàn)。
以倪叔對于房地產(chǎn)行業(yè)的觀察來看，“一控一降”（控規(guī)模、降負債）實際上是在持續(xù)釋放優(yōu)質(zhì)土儲增長潛力的同時，從高增長向“效率”型增長的轉(zhuǎn)變。“控土儲、降負債”的本質(zhì)其實是提高資金的使用效率，將沉淀中的資金釋放出更多的流動性，從而實現(xiàn)更地產(chǎn)企業(yè)的“效率”式增長。
從大環(huán)境來看，疫情之后整合國際經(jīng)濟環(huán)境都陷入一種不確定性，而“新戰(zhàn)略”下的恒大集團，就是要通過可控的確定性，去面對未來可能存在的不確定性風(fēng)險。
對恒大自身而言，新戰(zhàn)略不僅意味著恒大發(fā)展模式的轉(zhuǎn)變，同時也將開啟恒大高效穩(wěn)增的“新常態(tài)”，從短期的加速增長，逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;長距離”提速模式下的效率式穩(wěn)增。
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未雨綢繆式的“恒大哲學(xué)”
詩經(jīng)有云：“迨天之未陰雨，徹彼桑土，綢繆牖戶。”
“先人一步，未雨綢繆”是一種地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展所需要的“長期主義哲學(xué)”。其精髓在于先人一步的宏觀洞察，以及高效迅速的戰(zhàn)略執(zhí)行。
以年初火爆的“網(wǎng)上賣房”為例，“理財式”買房的創(chuàng)新的確是在營銷運營上大放異彩，不過深究其背后的驅(qū)動因素，則不難發(fā)現(xiàn)其中未雨綢繆式的“恒大哲學(xué)”：在保持自身增長的同時，恒大對宏觀局勢又有著精準的判斷。
從房地產(chǎn)企業(yè)的集體“多元化轉(zhuǎn)型”，到2019年行業(yè)持續(xù)增壓，國內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)迎來了新的歷史節(jié)點，而2020年的春節(jié)期間的疫情成為行業(yè)調(diào)整的關(guān)鍵節(jié)點。
因此，倪叔認為地產(chǎn)企業(yè)需要的“恒大哲學(xué)”實際上也是一種宏觀局勢的精準洞察和高效的執(zhí)行落地的能力。
面對客觀上增多的不確定風(fēng)險，恒大迅速反應(yīng)，以互聯(lián)網(wǎng)賣房的創(chuàng)新思路把可售貨值轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金流，通過定調(diào)“高增長、控規(guī)模、降負債”的新戰(zhàn)略，以可控的高質(zhì)量發(fā)展，消化未來可能出現(xiàn)的宏觀不可控因素影響。
回顧恒大的發(fā)展史，其實也不難發(fā)現(xiàn)未雨綢繆式的“恒大哲學(xué)”始終一以貫之。作為行業(yè)的引領(lǐng)者，恒大始終走在地產(chǎn)領(lǐng)域的潮頭浪尖。
1996年，國內(nèi)住房商品化成為房地產(chǎn)企業(yè)的第一個歷史機遇，同年恒大順勢而生，十年后，得益于改革開放成果的逐步釋放，恒大率先布局二三線城市。隨后恒大順利度過2008年世界金融危機，并于次年成功上市。
2014年，去庫存成為市場低迷下的行業(yè)主的基調(diào)，彼時，恒大審時度勢逆勢抄底，一躍成為國內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)龍頭。2016年，基于對于一二線城市長期價值的精準研判，恒大又迅速發(fā)力一二線城市，實現(xiàn)企業(yè)自身的快速增長。
從06年布局二三線城市，到09年下沉三四線，再到16年一二線城市的“回馬槍”，恒大不斷引領(lǐng)行業(yè)、始終走在時代潮頭的背后，是“恒大哲學(xué)”下對宏觀局勢的精準把握。
從宏觀政策上來看，2020年中央聚焦房地產(chǎn)金融風(fēng)險，堅持住房居住屬性，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段,并且繼續(xù)以“一城一策”的政策鼎立促進房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展，“穩(wěn)中有增”將繼續(xù)成為2020地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的主基調(diào)。
此次恒大發(fā)布“新戰(zhàn)略”，實際上也是在新的宏觀局勢變化下，恒大對宏觀形勢以及行業(yè)的一次戰(zhàn)略研判。未來，在恒大式企業(yè)哲學(xué)下，恒大將繼續(xù)引領(lǐng)整個行業(yè)進入穩(wěn)態(tài)發(fā)展的新階段。
此次發(fā)布會上，恒大方面還透露，2020年恒大旗下新能源產(chǎn)業(yè)所開發(fā)的恒馳1計劃即將與今年亮相，此前恒大與國家電網(wǎng)成立合資企業(yè)“國網(wǎng)恒大”，布局社區(qū)智慧充電服務(wù)等領(lǐng)域。
未來隨著新能源汽車產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，新能源業(yè)務(wù)有望成為恒大的第二增曲線。
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