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文 / 地產(chǎn)頻道
出品 / 節(jié)點(diǎn)財(cái)經(jīng)
外行人看孫宏斌是“白衣騎士”,在金科、萬達(dá)、新湖中寶落難的時(shí)候,總能駕著“五彩祥云”做最帥的“接盤俠”。
行業(yè)里看孫宏斌,卻覺得他是一個(gè)發(fā)音不清楚,不擅長(zhǎng)演講,喜歡瘋狂收并購,卻兜里永遠(yuǎn)有錢的人。
孫宏斌的錢是從哪里來的?他的第一筆錢是從柳傳志那借來的50萬元。
拿到錢,孫宏斌在天津創(chuàng)辦了順馳,以房地產(chǎn)中介的身份進(jìn)入地產(chǎn)界,并孕育了日后中國(guó)地產(chǎn)界占有一席之地的融創(chuàng)中國(guó)。
截止2020年3月26日,融創(chuàng)聯(lián)通其合營(yíng)、聯(lián)營(yíng)公司的土地儲(chǔ)備約2.39億平方米,土地儲(chǔ)備貨值預(yù)計(jì)約人民幣3.07萬億元;論貨值,融創(chuàng)位居行業(yè)第一位,其土地儲(chǔ)備超82%位于一二線城市,平均土地成本僅約每平方米4306元;論規(guī)模,據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究數(shù)據(jù),按照2019年全口徑銷售規(guī)模,融創(chuàng)位列第四,僅次于“碧萬恒”。
除了這些令人艷慕的數(shù)據(jù),融創(chuàng)最為業(yè)界津津樂道的還是孫宏斌的“買買買”生意經(jīng),增持金科、救助樂視、握手萬達(dá)……盡管行業(yè)低迷,但孫宏斌依舊出手闊綽
不過,最近的融創(chuàng)有點(diǎn)反常。2020年4月以來,融創(chuàng)連續(xù)兩次減持當(dāng)年激烈追逐得來的金科(000656-SZ)股票,套現(xiàn)逾68億元。
/ 01 /
融創(chuàng)減持金科
孫宏斌的斷舍離
2020年5月6日、7日,融創(chuàng)旗下子公司在公開市場(chǎng)通過大宗交易方式出售約2.67億股金科股票,約占金科已發(fā)行股本總數(shù)的5.00%。
以每股8元出售價(jià),此次拋售融創(chuàng)將進(jìn)賬約21.36億元。而在前不久的2020年4月14日,融創(chuàng)剛剛轉(zhuǎn)讓給紅星集團(tuán)逾5.87股,套現(xiàn)約46.99億元。
兩次激情拋售,融創(chuàng)直接套現(xiàn)68億,實(shí)現(xiàn)稅前溢利約33.61億,其中18.76億預(yù)計(jì)歸入2020年度溢利。
兩次減持完成后,融創(chuàng)系合計(jì)持有金科逾7億股,占金科總股本的13.35%。
此次拋售與孫宏斌一貫激進(jìn)作風(fēng)格格不入。
孫宏斌一直信奉的法則是,別人后退我不退,別人快退我慢退,別人跑得快我跑得更快。
在孫宏斌的“激進(jìn)”下,融創(chuàng)“大半個(gè)江山”都是通過收并購來的。
2015開始,融創(chuàng)就已經(jīng)鮮少在公開市場(chǎng)拿地,主要通過收并購來擴(kuò)充土地儲(chǔ)備。
2015年,孫宏斌看中金科為新能源項(xiàng)目籌資定增。2016年融創(chuàng)斥資40億元參與定增,以4.41元/股的價(jià)格認(rèn)購金科16.96%的股份。
或許是相中了金科這塊“肥肉”,一個(gè)月后融創(chuàng)再次加碼8.27億元買入金科3.04%股份,對(duì)金科持股比重上升至20%。
此次戰(zhàn)斗,融創(chuàng)獲得進(jìn)駐金科董事機(jī)會(huì),并委任一員大將入席。
“司馬昭之心路人皆知”,為拿下金科,融創(chuàng)在2017年繼續(xù)增持金科3.14%股份,持股比例上升至23.14%,離黃紅云夫婦26.24%比重僅有一步之遙。
融創(chuàng)的“逼宮”引發(fā)深交所問詢,融創(chuàng)方面在回復(fù)問詢函中表示,增持是因?yàn)檎J(rèn)可金科股份的投資價(jià)值,并非主動(dòng)謀求上市公司控制權(quán)。
不過融創(chuàng)方面同時(shí)表示,在未來 12 個(gè)月內(nèi),融創(chuàng)方面及其一致行動(dòng)人將以控股股東融創(chuàng)中國(guó)控股有限公司董事會(huì)認(rèn)可的價(jià)格,繼續(xù)增持金科不少于2000萬股。
這意味著,融創(chuàng)不排除成為第一大股東的可能性。
/ 02 /
與萬達(dá)“勾搭”
錯(cuò)失金科控股良機(jī)?
此后雖然融創(chuàng)與金科又經(jīng)過幾個(gè)回合較量,但融創(chuàng)始終沒能控股金科。為什么?是因?yàn)閷O宏斌沒有這個(gè)本事嗎?
不然。2017年融創(chuàng)深陷與樂視“旋渦”。
在2017年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上,孫宏斌大罵賈躍亭不愿吃虧,老賈不愿意“壯士斷臂”、“破釜沉舟”,你看老王!
在樂視身上融創(chuàng)計(jì)提了165億元損失,相當(dāng)于融創(chuàng)2017年凈利潤(rùn)(112億元)的1.5倍。
一邊與樂視甘璇,一邊在與金科上演“步步驚心”,多面手融創(chuàng)又爆出一大宗收購驚爆業(yè)內(nèi)眼球。
2017年7月,融創(chuàng)公告斥資逾631.7億元收購萬達(dá)13個(gè)文旅項(xiàng)目91%權(quán)益,以及76家城市酒店100%權(quán)益。
在簽署框架協(xié)議當(dāng)日,融創(chuàng)已經(jīng)向萬達(dá)支付25億元定金。按約定,融創(chuàng)還須于2017年7月底前簽署正式協(xié)議,并在三天內(nèi)支付126.3億元。
及至第四筆付款,還是萬達(dá)方面向融創(chuàng)貸款296億元貸款,融創(chuàng)再倒騰下手支付給萬達(dá)。
彼時(shí)融創(chuàng)的興趣完全都在萬達(dá)身上,包括金錢,或已經(jīng)無力追加對(duì)金科的投資。
經(jīng)歷2017年收并購的笑與淚,截止2017年末,融創(chuàng)新增土地儲(chǔ)備約6764萬平方米,其中權(quán)益土地儲(chǔ)備約5252萬平方米。
2018年融創(chuàng)依然領(lǐng)銜收并購頭把交椅。
在2018年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上,孫宏斌表示,融創(chuàng)在2018年有200個(gè)成功并購案例,并購占到拿地比例將近70%,其中50%是并購公司,還有20%是一二級(jí)聯(lián)動(dòng)獲得的土地。
四處尋覓獵物的融創(chuàng),依然沒有忘記金科這塊燙手山芋。
因?yàn)榫驮谌趧?chuàng)忙著與萬達(dá)交易的時(shí)候,金科創(chuàng)始人黃紅云一刻也沒閑著,找外援、發(fā)債、對(duì)外擔(dān)保、財(cái)務(wù)資助、操持董事會(huì)……
然而孫宏斌怎肯就此罷休。2018年10月,雙方的股權(quán)拉鋸到了關(guān)鍵時(shí)刻,融創(chuàng)通過旗下三家公司持股27.67%,以0.0002%的極微弱優(yōu)勢(shì)首次超過黃紅云系。
眼見得勝利曙光在前,融創(chuàng)卻再一次與大股東席位失之交臂。
迅速反擊的黃紅云與女兒簽署一致行動(dòng)人協(xié)議,持股增至29.99%,重回大股東寶座。
此外金科還通過回購股票注銷議案,黃紅云系的持股比例由29.99%變?yōu)?0.03%,而融創(chuàng)系的持股比例則由29.35%變?yōu)?9.38%。
步步緊逼,卻永遠(yuǎn)差那么一點(diǎn)點(diǎn)。融創(chuàng)到底需要多少錢才能拿下金科?
有業(yè)內(nèi)人士曾在2019年中期估算過,要約收購資金不下兩三百億,孫宏斌不太會(huì)走到這一步,只能暫時(shí)屈當(dāng)投資人。
/ 03 /
2019年是融創(chuàng)最后并購年?
不得不佩服孫宏斌老道的投資眼光。最好的永遠(yuǎn)在最后面。
舍了金科,融創(chuàng)很快便于2019年物色到更好的“獵物”。
公司一年斥資逾400億元納入泛海資產(chǎn)包、新湖中寶長(zhǎng)三角項(xiàng)目、長(zhǎng)實(shí)大連地塊到成都會(huì)展項(xiàng)目……
2019年融創(chuàng)收并購已經(jīng)達(dá)到高潮。一手操盤收并購業(yè)務(wù)的孫宏斌也正式成為“大地主”。
憑著這幾年在房地產(chǎn)市場(chǎng)大手筆并購,孫宏斌和融創(chuàng)品牌早已名聲在外。王石隱退,王健林姿態(tài)變低,論房地產(chǎn)大佬近年出鏡率、知名度哪個(gè)能與孫宏斌比?
論房地產(chǎn)“打發(fā)”,孫宏斌早年說別人后退我不退,別人快退我慢退,別人跑得快我跑得更快。
在2018、2019年房地產(chǎn)咋暖還寒之際,孫宏斌一直在進(jìn),當(dāng)別人跑步出場(chǎng)的時(shí)候?qū)O宏斌果然跑得快。
孫宏斌在2019年業(yè)績(jī)會(huì)上表示,今年融創(chuàng)需要優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu),賣掉酒店、商業(yè)甚至一些樂園資產(chǎn)。
話音未落,融創(chuàng)就將金科的股票出手了。
這就是快!現(xiàn)在這個(gè)疫情節(jié)點(diǎn),融創(chuàng)若想賣酒店、樂園等,得賤價(jià)賣還不一定有人接盤。要賣就要賣最值錢的。
而眼下,金科的股票正位于一年的高點(diǎn)。經(jīng)歷4月兩次減持,融創(chuàng)方面減持套現(xiàn)金額約68.35億元。
2019年孫氏大并購猶在昨日,為何今日孫宏斌就大變風(fēng)格?
一句話,周期到底了。擴(kuò)張?zhí)?,還是要還的,2020年融創(chuàng)注定要收縮、調(diào)整、去化。
杰富瑞發(fā)表報(bào)告指,融創(chuàng)中國(guó)一個(gè)月內(nèi)第二次出售金科持股,該行認(rèn)為較預(yù)期為快,顯示集團(tuán)去杠桿的決心很強(qiáng)。
同時(shí)杰富瑞預(yù)測(cè),融創(chuàng)會(huì)繼續(xù)出售金科持股。
/ 04 /
融創(chuàng)“后院”堆起的3000億負(fù)債
一直像“貪吃蛇”一樣尋覓獵物,即使孫宏斌再擅長(zhǎng)資本運(yùn)作,也難抵入不敷出。融創(chuàng)后院已經(jīng)堆起了巨額債務(wù)。
2019年末,融創(chuàng)借貸總額已經(jīng)高達(dá)3222.7億元,比2018年2294.1億元上升40%。
與前院收購來的一攬子資產(chǎn)相比,融創(chuàng)的債務(wù)規(guī)模也相當(dāng)嚇人。債務(wù)堆積如山,融創(chuàng)如何還債?
截至2019年末,融創(chuàng)在手的非受限制現(xiàn)金約有779.4億元。
而同一時(shí)期公司一年內(nèi)即將到期的借貸及利息等款項(xiàng)約為1575.86億元,另外還有一年內(nèi)到期的貿(mào)易及其他應(yīng)付款項(xiàng)等大額支出在等著融創(chuàng)。
區(qū)區(qū)不到千億資金,遠(yuǎn)不能緩解融創(chuàng)的燃眉之急。
與此同時(shí),融創(chuàng)融資也越來越貴。
2019年,融創(chuàng)的財(cái)務(wù)成本從2018年的28.9億元,增加到48.1億元。2019年公司加權(quán)平均實(shí)際利率為8.56%,遠(yuǎn)高于金茂、華潤(rùn)等房企融資利率水平。
2020年疫情加速房地產(chǎn)下行,融創(chuàng)的銷售去化也受到影響。在自身造血不足下,融創(chuàng)在年初發(fā)行美元債補(bǔ)血。
2020年1月8日,公司公告發(fā)行2025年到期的5.4億美元6.5%優(yōu)先票據(jù)融資,主要用于現(xiàn)有債務(wù)再融資。
美元債對(duì)于饑渴的融創(chuàng)來說還是太慢。
2020年1月10日,融創(chuàng)又以42.8港元/股配售1.8692億股配售股份融資80億港元,創(chuàng)下近一年來房企配股融資最高金額紀(jì)錄。
又是美元債、又是配售,看來融創(chuàng)真的是缺錢了。
不過融創(chuàng)或許還能憋出一個(gè)大招。通過分拆物業(yè)管理業(yè)務(wù)上市,這樣又可以圈到一筆巨款。
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