過去的2020年由于疫情原因可謂是多事之秋,資本市場同樣并不太平。由于瑞幸咖啡財務造假帶來的中概股危機,美股市場監(jiān)管壓力加大。反之,港股IPO市場今年的表現可圈可點,不僅迎來了一波中概股的回歸潮,內部一些板塊也開始爆發(fā)出新的活力。
其中物企對于赴港上市似乎十分熱衷,今年預計有16家物業(yè)公司上市,超過去年的12家,其中不乏龍頭房企恒大、融創(chuàng)、華潤分拆物業(yè)上市。截至2020年12月21日,物業(yè)管理板塊IPO總額542億港元,再融資總額148億港元,總融資規(guī)模達到690億港元。
數據顯示,物企平均市盈率在40倍左右,為什么作為勞動密集型的物業(yè)股卻能享受科技股般的高估值?縱觀2020年,上半年與下半年物業(yè)股行情堪稱"冰火兩重天",靠規(guī)模帶來業(yè)績增長"天花板"逼近的物企能否講出動聽的"新故事"?
高成長、高確定性、高估值,物業(yè)股迎來普漲
從今年前期物業(yè)股的業(yè)績表現以及股價變動來看,這個行業(yè)確實處于"黃金賽道"。截至11月的33家物業(yè)上市公司總市值超4000億元,平均PE(TTM)達40倍。頭部物業(yè)公司的估值則普遍保持在50倍至100倍之間,典型如碧桂園服務,目前市盈率超50倍,總市值超千億港元。
(圖源:格菲資本)
從業(yè)績表現來看,2017年至2019年碧桂園物業(yè)凈利潤增長3.15倍、保利物業(yè)凈利潤增長1.24倍,最近上市的融創(chuàng)物業(yè)凈利潤更是增長5.29倍。以2020年上半年營收同比增速來看,碧桂園服務營收同比大增78%、融創(chuàng)服務53%、新城悅服務43%,這樣的增幅在港股市場諸多板塊中確實排名靠前。
這充分說明了物企行業(yè)的潛力開始獲得資本市場的認可,在未來五年,在住宅物業(yè)方面,每年商品房竣工帶來的增量規(guī)模大約為175億元,現有老舊小區(qū)改造的存量規(guī)模為1000億元;每年非住宅地產竣工會帶來90億元的增量規(guī)模,因此,市場預計2030年物業(yè)行業(yè)規(guī)模將達到20000億,未來物業(yè)行業(yè)也將保持CAGR 15%左右的增長。
物企之所以有著被高期待的行業(yè)規(guī)模以及受到資本市場的追捧,主要源于其輕資產的運營模式。事實上,有著高ROIC,無折舊無庫存,經營性現金流遠大于凈利潤,賬上都有巨額現金,無有息負債的行業(yè)能夠收到資本市場的追捧并不令人意外。
所以物企背后不免有著一些大佬站臺,比如華潤萬象生活背后的新加坡政府投資公司(GIC)、高瓴資本、中國平安;融創(chuàng)服務身后的騰訊、IDG資本、高瓴資本及雪湖資本;再比如卓越商企服務引入的騰訊、京東、雪湖資本、3W Fund等。不僅為物企的成長提供資金,也從另一個角度提振了市場信心。
再加上,現階段港股上市的物企中一部分都來源于房產分拆,比如碧桂園服務、融創(chuàng)服務、恒大物業(yè)等,而在這些分拆上市的物企,在新房密集交房和行業(yè)加速并購影響下,物業(yè)行業(yè)物管面積和行業(yè)集中度進一步提升,內生增長動力強勁,業(yè)績保持了高增長,也為行業(yè)后續(xù)流量變現、拓展增值服務市場等提供更多想象空間。
所以雖然上半年物業(yè)股的高估值和良好的業(yè)績表現出色,但卻是存在合理因素。受行業(yè)利好,下半年物業(yè)板塊迎來IPO井噴,然而卻成為了估值回調的導火索。
下半年物業(yè)股IPO井噴,市場環(huán)境急轉直下
然而當時間過度到下半年,港股市場物業(yè)股市場環(huán)境 急轉直下。
8月份起,港股物業(yè)股開始集體回調,跌幅在2%-20%之間。當時Wind數據顯示,22家港股物業(yè)股在近20日漲跌幅中,僅有碧桂園服務、永升生活服務微漲,其余20家普跌;近5日漲跌幅中,僅有銀城生活服務、中奧到家、濱江服務微漲,其余19家普跌。
9月之后情況也未有改善,物業(yè)股整體跌幅達20%-30%;10月成功上市的4家公司,3家破發(fā)。世茂服務開盤報價每股15.8港元,較發(fā)行價下跌約4.82%。合景悠活與之同日上市、當即破發(fā),第一服務更是刷新物企上市首日跌幅之最。上市當日,第一服務最終收盤價較發(fā)行價每股2.4港元大跌26.7%。
物業(yè)股IPO頻頻暴雷背后,歸根結底,這個行業(yè)一直存在一些隱患,越來越多新股IPO,謀求高估值發(fā)行放大了這些問題。
其一是三道紅線之后,竣工節(jié)奏大幅放緩,物業(yè)股的估值再次被打壓。雖然統計局公布的數據顯示,商品房的竣工面積累計增速從9月份的-11.6%收窄到了-9.2%,但仍然會影響到物業(yè)公司的業(yè)績增速。
其二,房企銷售面積增速開始停滯。2015-2019年,國內商品房的銷售額從8.7萬億增至15.97萬億,這直接帶動物業(yè)公司的業(yè)績高速增長。但到了2018年、2019年及今年前10個月,國內商品房銷售面積增速分別為1.3%、-0.1%、0%,增速大幅放緩,導致物業(yè)公司的高增長難以持續(xù)。
其三,目前分拆上市的物企高度依賴母公司,盈利模式還存在很大的問題。以行業(yè)龍頭為例,今年上半年,碧桂園服務除了"三供一業(yè)"外,來自關聯公司的在管面積和營收貢獻都超過了7成。小型物企也一樣,例如奧園健康來自關聯方的收入在物管服務收入中占比約為90.2%。
這樣看來,此前市場對于物業(yè)板塊上市的熱情已經開始逐漸回歸冷靜,稀缺性消失、行業(yè)基本面基礎也在弱化,未來在尋找到可靠的盈利模式前,預計這一板塊破發(fā)還是會持續(xù)下去。
估值回調,物業(yè)股能否講出"新故事"?
現在的物業(yè)板塊除了上市不息,破發(fā)不止的情況愈發(fā)惡劣之外,市場還需意識到隨著行業(yè)頭部效應將愈加明顯,物業(yè)板塊未來估值分化將加速。
一方面,2018年TOP10市占率在10%左右,市場集中度較低。然而地產從本質上講是物業(yè)公司的上游企業(yè),房地產行業(yè)市場集中度的分散也更加導致了物管行業(yè)更加分散的格局。
另一方面,市場上不僅充斥著保利、碧桂園、恒大等行業(yè)話語權較高的行業(yè)頭部公司,但仍有很大一部分諸如合景悠活、第一服務等小型物企。
目前,已經在港交所上市的30余家物業(yè)企業(yè)中,市值形成斷檔,僅碧桂園服務、恒大物業(yè)市值在千億港元左右,其他物業(yè)企業(yè)市值大都低于400億港元。隨著雙方之間品牌溢價所帶來的差距日益明顯、物業(yè)公司上市數量的不斷增多,未來物業(yè)公司之間的市值差距的進一步拉大,不無可能。
想要避開物業(yè)股乘風吹起泡沫,首先,在市場回歸理性的修正階段中,房地產將逐漸向存量傾斜,在這一過程中,物業(yè)服務企業(yè)的功能、性質也會隨著發(fā)生重大改變,需要改變現有的營收結構,尋找新的利益增長點,提升抗風險能力。
另外,11月,發(fā)改委會同財政部等13部門印發(fā)的《近期擴內需促消費的工作方案》中,提出推動物業(yè)服務線上線下融合發(fā)展。這是國家層面首次把物業(yè)管理納入擴內需的核心領域,也是政策層面首次明確鼓勵物業(yè)管理公司依托科技賦能,開展社區(qū)增值服務。此外,12月,住房和城鄉(xiāng)建設部等六部門發(fā)布意見,推動物業(yè)服務企業(yè)發(fā)展居家社區(qū)養(yǎng)老服務。
在此背景下,物企可以利用政策利好提升獨立第三方拓展能力已經得到體現,同時規(guī)避行業(yè)存在關聯方利益傾斜問題,謀求更好的市場表現。
總而言之,明年勢必仍有部分物業(yè)股選擇上市,但出于三道紅線及本身降負債的考慮,想要延長物業(yè)公司上市窗口期,核心還是要看已上市物業(yè)公司的表現,兌現復合高增長能力得以強化,否則市場對物業(yè)股轉冷的情緒或仍將持續(xù)。
文章來源:港股研究社。
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