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別讓對(duì)長(zhǎng)租公寓的好感困在爆雷里

 2020-09-12 11:10  來源: A5用戶投稿   我來投稿 撤稿糾錯(cuò)

  域名預(yù)訂/競(jìng)價(jià),好“米”不錯(cuò)過

當(dāng)一個(gè)行業(yè)淪為投機(jī)者的天堂后,頻繁的爆雷事故也就很難避免。

近日,有媒體爆出,重慶某中介公司疑似跑路,至少牽連數(shù)萬人和上億的資金。

而這樣的事情在近期頻頻出現(xiàn)在人們的視線中。

8月27日,杭州友客公寓爆雷;29日,杭州巢客公寓爆雷;31日,上海嵐越公寓資金鏈斷裂。據(jù)《IT時(shí)報(bào)》的報(bào)道,這一輪的爆雷潮,涉及到房源超10萬間,受影響的租客和房東成倍于房源數(shù)。

而在今年上半年,已經(jīng)有16家長(zhǎng)租公寓品牌倒閉,長(zhǎng)租公寓行業(yè)擴(kuò)張速度趨于停滯,部分品牌門店開店數(shù)量呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。

經(jīng)過十余年的發(fā)展,長(zhǎng)租改變了很多人的生活體驗(yàn),讓人們?cè)诮?jīng)濟(jì)條件暫時(shí)不允許的時(shí)候,依然能夠獲得更好的居住體驗(yàn)。但為什么這樣一個(gè)行業(yè)突然變成了危機(jī)四伏呢?

根本原因就在于,這個(gè)行業(yè)發(fā)展的太快了。快到讓太多的投機(jī)者看到了“賺快錢”的機(jī)會(huì),于是,互聯(lián)網(wǎng)公司來了,地產(chǎn)商來了。最夸張的是,做P2P的那一撥人,也來了。

這些投機(jī)者的涌入,推高了行業(yè)風(fēng)險(xiǎn),也讓租客和業(yè)主心中惴惴不安。長(zhǎng)租到底是怎樣的存在?難道選擇租房前,還需要做背調(diào)么?

“投機(jī)者”最后的狂歡

長(zhǎng)租,最核心的一個(gè)詞就是“長(zhǎng)”,需要奉行的是長(zhǎng)期主義。但目前整個(gè)行業(yè)中,充斥著最多的,還是一批希望賺快錢,想撈一票就走的人。

而長(zhǎng)租公寓目前的這種情況,在幾年前的共享出行、共享充電寶、新能源車等行業(yè)都反復(fù)出現(xiàn)。事實(shí)上,爆雷的情況在各地上演,很多吃瓜群眾甚至發(fā)現(xiàn),這不就是P2P的套路被應(yīng)用到了地產(chǎn)圈么?難道這也算是“降維打擊”了?

其實(shí),很多公司在爆雷前就已有端倪。很多進(jìn)入這個(gè)行業(yè)的人,在一開始籌劃的,就是什么時(shí)候跑路。比如,一家名為成都樂怡家科技有限公司,這家公司于今年4月27日成立,8月24日就攜款跑路,從開始到結(jié)束,不到4個(gè)月時(shí)間。

綜合來看,爆雷的企業(yè)通常不難識(shí)別。首先,為了搶奪房源和租客,迅速擴(kuò)張資金池,這些企業(yè)不惜以“高收低阻”的模式,虧損換取業(yè)務(wù)量的提升。喔客、沃客、巢客都是這樣的模式,這樣也就讓企業(yè)從長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù),變成了“龐氏騙局”。

其次,為了增加杠桿,這些投機(jī)的企業(yè)甚至?xí)屆總€(gè)租客通過現(xiàn)金貸的形式繳納房租,這樣短期內(nèi)就可以迅速積累一大筆的資金。

從本質(zhì)上來看,租金貸/現(xiàn)金貸的本質(zhì)是為了減輕了租房者的經(jīng)濟(jì)壓力而推出的一項(xiàng)金融產(chǎn)品,一旦成為房屋租賃機(jī)構(gòu)套現(xiàn)的工具,那本質(zhì)上就是P2P。

其實(shí)早在去年12月,住建部、國(guó)家發(fā)改委等六部門就已經(jīng)聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場(chǎng)秩序的意見》,規(guī)定住房租金貸款金額占比不得超過30%。

然而,除自如等少數(shù)頭部企業(yè)外,市場(chǎng)上大部分企業(yè)都存在租金貸比例過高的問題。蛋殼公寓甚至在招股書寫明,通過租金貸獲取的租金預(yù)付款,占公司租金收入的80%。

而從開始就做好了跑路的準(zhǔn)備,這些企業(yè)提供的產(chǎn)品也很難實(shí)現(xiàn)提升用戶居住品質(zhì)的目的。這些企業(yè)獲得的房源,基本不投入硬裝和軟裝,還缺少服務(wù),房源僅僅是為了擴(kuò)大資金池。

因此,爆雷意味著行業(yè)洗牌的開始,也只有這樣,整個(gè)行業(yè)才能夠向好發(fā)展。在爆雷前,長(zhǎng)租公寓已經(jīng)逐漸變成了一個(gè)“劣幣驅(qū)逐良幣”的混亂秩序市場(chǎng)。大量重運(yùn)營(yíng)的企業(yè),不僅在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處于劣勢(shì),還要承擔(dān)被“污名化”的成本。

所以,頻頻爆雷,在某種程度上標(biāo)準(zhǔn)著整個(gè)行業(yè)正在回歸理性。

長(zhǎng)租2.0時(shí)代迫近

其實(shí),行業(yè)發(fā)展到一定程度,就一定會(huì)出現(xiàn)一輪行業(yè)洗牌,不管是出行、電商還是共享單車,都經(jīng)歷了飛速發(fā)展、行業(yè)洗牌和回歸正軌的過程。

長(zhǎng)租公寓行業(yè)的洗牌恰恰說明,這并不是一個(gè)沒有門檻的生意。面向未來,整個(gè)租賃市場(chǎng)需要的高品質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù),以及強(qiáng)大的資源整合能力和健康的市場(chǎng)秩序,那些在疫情影響下體現(xiàn)出堅(jiān)韌生命力的平臺(tái),才符合未來市場(chǎng)發(fā)展的需求。

從產(chǎn)品的生命周期理論來看,現(xiàn)在的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng),還處在成長(zhǎng)階段。在這一階段,長(zhǎng)租公寓的產(chǎn)品已經(jīng)得到了市場(chǎng)的驗(yàn)證,并且已經(jīng)有著一定的用戶量和知名度,在很多用戶心中,長(zhǎng)租公寓依然是很多消費(fèi)者的首選。

據(jù)新華網(wǎng)聯(lián)合長(zhǎng)租平臺(tái)自如共同發(fā)布的《中國(guó)青年租住生活藍(lán)皮書》,2019年中國(guó)長(zhǎng)租行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模預(yù)計(jì)達(dá)到1.74萬億元,同比增長(zhǎng)9.9%,未來幾年中國(guó)長(zhǎng)租行業(yè)的市場(chǎng)規(guī)模將保持持續(xù)增長(zhǎng)的勢(shì)頭,預(yù)計(jì)在2022年達(dá)到2.26萬億元,2027年將達(dá)到4.97萬億元。另一方面,“房住不炒”的樓市政策,也勢(shì)必讓整個(gè)租賃市場(chǎng)從長(zhǎng)期來看更具有活力。

在這個(gè)時(shí)候,行業(yè)進(jìn)入調(diào)整期,對(duì)于整個(gè)行業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展來說,是一個(gè)積極的信號(hào)。當(dāng)潮水褪去后,只有長(zhǎng)期主義者才會(huì)活的更好。

目前,分散式和房企式的經(jīng)營(yíng)模式下,都有理性的精耕者在拓展自己的業(yè)務(wù)邊界。

分散式+集中式規(guī)模頭部的企業(yè),最大的是大家比較熟知的自如。自如2011年作為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)中介巨頭鏈家集團(tuán)的內(nèi)部創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目成立,2015年開始獨(dú)立運(yùn)營(yíng),目前成立已近9年。

一方面,自如把房屋租賃整個(gè)流程完成線上化,也圍繞租出推出保潔、搬家、維修等生活服務(wù)。再者,自如也先后完成40億元A輪,軟銀領(lǐng)投10億美元等融資,至此自如估值已達(dá)66億美元。

饒是如此,自如也在堅(jiān)持精耕理念,仍舊于今年疫情影響下,對(duì)少量業(yè)主協(xié)商降租金。今年6月,疫情的反復(fù)為行業(yè)復(fù)蘇帶來不小挑戰(zhàn),為了避免“租售倒掛”影響行業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展,一些長(zhǎng)租平臺(tái)與業(yè)主通過協(xié)商,調(diào)低租金價(jià)格促行業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展。而在部分業(yè)主降價(jià)之后,自如也推出“億元補(bǔ)貼”活動(dòng),對(duì)指定房源,符合相應(yīng)條件的租客可享受住一年最高免2個(gè)月租金,自如整租對(duì)指定房源享受最高住一年免1.6個(gè)月租金,租金甚至低至7.5折。

而在房企式企業(yè)中,萬科泊寓、龍湖冠寓、旭輝領(lǐng)寓也都在市場(chǎng)上取得了不錯(cuò)的發(fā)展。龍湖冠寓一季度新開房源1729間,占總新增開業(yè)量的14%;旭輝領(lǐng)寓新開業(yè)規(guī)模也達(dá)到1500間。

今年5月18日,陽光城集團(tuán)旗下在福建的首個(gè)公寓――廈門陽光城睿灣度假公寓式酒店開業(yè)。至此,目前陽光城集團(tuán)在全國(guó)已有4家高端公寓產(chǎn)品,分別布局于上海、西安、廈門。北京首都創(chuàng)業(yè)集團(tuán)有限公司2020年公開發(fā)行住房租賃專項(xiàng)公司債券(面向?qū)I(yè)投資者)完成發(fā)行。

消息顯示,本期債券實(shí)際發(fā)行金額10億元,票面利率為2.68%,期限為3年,起息日2020年5月18日。本期債券募集資金全部用于住房租賃項(xiàng)目建設(shè)與運(yùn)營(yíng)。

長(zhǎng)租行業(yè)不可以被一刀切,認(rèn)真經(jīng)營(yíng)的企業(yè)應(yīng)該被看到。不能因?yàn)槎唐跈C(jī)會(huì)主義者的攪局,就因此否定了整個(gè)行業(yè)的價(jià)值。

長(zhǎng)租,美好生活的新開始

長(zhǎng)租洗牌后,行業(yè)的長(zhǎng)期主義者已經(jīng)有了更多機(jī)會(huì)來實(shí)現(xiàn)更大的社會(huì)價(jià)值。

“房子可以是租的,但生活必須是自己的。”在追求美好生活的今天,長(zhǎng)租依然是必不可少的模式,也依然能夠在城市居住中扮演更加重要角色。這個(gè)行業(yè),未來會(huì)變得更好。

長(zhǎng)租公寓的出現(xiàn),本身就是順勢(shì)而生的產(chǎn)物。2016年底,中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中提出“房住不炒”,在大環(huán)境的加持下,以自如為代表的新租房時(shí)代,長(zhǎng)租行業(yè)成為了長(zhǎng)期主義,是當(dāng)下租賃市場(chǎng)不可或缺的一部分。目前,整個(gè)長(zhǎng)租行業(yè)已形成了頭部企業(yè)集中的市場(chǎng)格局,而頻繁的爆雷,也讓這場(chǎng)“淘汰賽”進(jìn)入了下半場(chǎng)。

長(zhǎng)租業(yè)務(wù)考驗(yàn)的是企業(yè)的綜合運(yùn)營(yíng)能力,年輕人越來越接受租房,并把租房作為生活的一部分后,也只有秉承著精細(xì)化運(yùn)營(yíng)的長(zhǎng)期主義者,能夠在這次淘汰賽中生存下來。

根據(jù)《中國(guó)青年租住生活藍(lán)皮書》中的數(shù)據(jù)顯示,近年來業(yè)主與自如簽約的房屋托管平均時(shí)長(zhǎng),從3.2年增長(zhǎng)至5.06年,增長(zhǎng)58%。房屋托管時(shí)長(zhǎng)占比上,61%的業(yè)主選擇的4-5年的托管時(shí)長(zhǎng),同時(shí)也有近一成的業(yè)主選擇將房子交給平臺(tái)6-8年。如何滿足業(yè)主需求,提升租住服務(wù)的價(jià)值日益凸顯,“高品質(zhì)服務(wù)”成為自如發(fā)展的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

以自如為代表的長(zhǎng)租平臺(tái)不僅為年輕人提供了更具品質(zhì)的租住環(huán)境,還提供了更多元的附加值。針對(duì)不同人生階段的人群,自如還推出了“海燕計(jì)劃”、“惠蕾計(jì)劃”等公益活動(dòng),并從文化生活、社交生活等各個(gè)方面為自如客提供助力,累計(jì)舉辦超過6000場(chǎng)自如客活動(dòng),連接城市青年的熱愛與歸屬,讓“創(chuàng)享品質(zhì)生活”的品牌主張成為了自如的社會(huì)使命。

居者有其屋,是中國(guó)人一直以來的夢(mèng)想。而對(duì)于美好生活的追求,是人們?cè)谛聲r(shí)代的新追求。

今天,住的好一點(diǎn),是每個(gè)年輕人的追求。而長(zhǎng)租無疑是預(yù)算有限的前提下,年輕人的最好選擇。這個(gè)行業(yè),理應(yīng)比現(xiàn)在發(fā)展的更好才對(duì),不是么?

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