10月14日，蛋殼公寓因破產(chǎn)傳聞再度登上微博熱搜。據(jù)媒體報道，疑似蛋殼公寓工作人員在朋友圈發(fā)布消息稱，杭州蛋殼公寓的公司財務(wù)跑路，公司即將破產(chǎn)倒閉。
針對這一消息，蛋殼公寓官方微博做出回應(yīng)：表示不要輕信謠言，對于散播謠言者已做報警處理，并對外表示公司的運行一切正常。
自年初以來，蛋殼公寓的負面風(fēng)波不少。4月，蛋殼公寓因侵犯圖片知識產(chǎn)權(quán)在蘋果商店下架;7月，成都大學(xué)生在蛋殼公寓租房后背負上萬元網(wǎng)貸。為何蛋殼頻頻爆出負面新聞事件?曾經(jīng)被視作資本風(fēng)口的長租公寓，如今可以說是“滿目瘡痍”，對比美國長租市場，國內(nèi)的“蛋殼公寓們”何時走上盈利正軌?
負面新聞纏身，蛋殼能撐多久
蛋殼公寓官方對外宣稱，其運營一切正常。果真如此嗎?2018年8月，西安一家長租公寓品牌公司“暴雷”，而就在一個多月之前還對外宣稱其運營一切正常。蛋殼公寓目前真實的經(jīng)營狀況究竟如何?美股研究社試圖從蛋殼公寓的財務(wù)數(shù)據(jù)中尋求答案。
蛋殼公寓最新公司財報顯示：2020年第一季蛋殼公寓收入達19.40億元，同比增長62.5%;其凈虧損為12.3億元人民幣。從時間線上來看，蛋殼公寓的虧損是一個普遍存在的問題。
年初的復(fù)工復(fù)產(chǎn)推遲，導(dǎo)致租客數(shù)量下滑明顯，房屋空置率上升。但長租公寓的運營平臺仍需承擔(dān)高昂的運營成本——團隊員工費用、房源預(yù)付租金成本、裝修和維護費用等，導(dǎo)致原本現(xiàn)金流吃緊情況更加嚴(yán)重。這或許也是年初長租公寓問題頻發(fā)的重要原因之一。
截至2019年末，蛋殼公寓資產(chǎn)負債率為95.7%，同比上升13%。蛋殼公寓的高資產(chǎn)負債比一是因為長租公寓雖因互聯(lián)網(wǎng)的興起而逐步發(fā)展壯大，但從某種程度上而言，其是互聯(lián)網(wǎng)領(lǐng)域的“重資產(chǎn)”行業(yè)，固定房屋占總資產(chǎn)的比重較大。
二是對于效率的過度追求。蛋殼公寓的招股書披露，截至2019年9月30日，該公司運營的房源數(shù)量為40.6萬間，比2015年底的2434間，增長了166倍。對于擴大運營規(guī)模的盲目追求也造成運營成本高企，利潤空間承壓嚴(yán)重。
自今年1月在紐約納斯達克上市后，蛋殼公寓目前的股價已經(jīng)下跌達76%。在虧損仍未得以改善，仍未找到新的增長點的時候，蛋殼公寓選擇赴美上市無疑也是為了募集更多的資金以保證業(yè)務(wù)的正常運轉(zhuǎn)。但從目前的情況來看，恐怕仍是不容樂觀。
站在風(fēng)口“吸”錢，長租公寓的難言之隱
2011年前后，第一批看到這片藍海市場的企業(yè)開始探索長租公寓的經(jīng)營模式。2011年5月，自如友家正式上線運營;次年，青客公寓，優(yōu)客逸家成立;到2014年末，行業(yè)內(nèi)數(shù)得上名字的長租公寓品牌已經(jīng)接近30家。長租公寓市場成為市場風(fēng)口，引起了資本市場和投資者的廣泛關(guān)注。
2015年以前是資本市場廣泛投資長租公寓賽道時期，這一時期只要掛名經(jīng)營長租公寓的企業(yè)融資難度均較低。而到了2018年行業(yè)的融資則更聚焦于行業(yè)的龍頭企業(yè)。自如兩輪融資約73.5億人民幣，蛋殼三輪融資6.7億美元(約45億人民幣)，魔方一輪融資3.5億美元(約23.45億人民幣)，城家一輪融資3億美元(約21.3億人民幣)。
然而，資本端火熱的背后，卻是市場端接二連三出現(xiàn)的“暴雷”。美股研究社通過對于目前頭部幾家仍在運行的長租公寓運營方的分析，發(fā)現(xiàn)其存在以下突出問題：
一是當(dāng)公寓運營方將租客的錢用作市場擴張時，公寓就必須保證新開發(fā)房源的入住率。一旦市場出現(xiàn)波動，例如擴張不順利、入住率不及預(yù)期、或者突然有大量租客退房等情況出現(xiàn)，如果沒有達到能夠抵御資金風(fēng)險的入住率，長租公寓就會面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險。據(jù)統(tǒng)計，只有當(dāng)入住率達到95%時才能保證資金正常流轉(zhuǎn)。
而從幾家頭部長租公寓入住率情況來看，自如公寓到2019年底才實現(xiàn)95%，青客公寓2019年公布的數(shù)據(jù)其平均入住率為87.7%，蛋殼公寓的入住率目前在75%左右。目前的入住率較低則導(dǎo)致現(xiàn)金流出現(xiàn)問題。
據(jù)青客招股書顯示，到2019年6月30日，青客總資產(chǎn)為20.3億，負債為27億，負債率超過133%，青客公寓事實上已經(jīng)出現(xiàn)了資不抵債的情況;自如尚未公開披露自身的盈利情況，但據(jù)第一消費金融數(shù)據(jù)顯示，自如在2015到2017的三年間累計虧損約13億元。
二是由于資金缺乏監(jiān)管，長租公寓為了追求更高投資回報率，將資金投入到其他高風(fēng)險項目或資本市場，進一步增加了資金虧損的風(fēng)險。將資金投入到其他領(lǐng)域以換取更多的現(xiàn)金流，其背后的本質(zhì)原因在于營收來源過于依賴“租金貸”模式。有數(shù)據(jù)統(tǒng)計，租金貸的業(yè)務(wù)收入占到主流長租公寓機構(gòu)全部總收入的比重均超過90%。
蛋殼曾在招股書中這樣表示：租戶每天在公寓里待10個小時以上，這就是巨大的機會?？梢砸揽刻峁└蠓秶姆?wù)來更好地服務(wù)租戶，并探索新的變現(xiàn)機會，如智能家居、搬家服務(wù)、金融與保險服務(wù)，新零售和其他本地服務(wù)。
這是一個拓展?fàn)I收來源的好方法，但在具體實行與落地上仍存在不少難度。最大的問題在于在多年持續(xù)虧損情況下，能否有足夠的資金鋪開這些服務(wù)業(yè)務(wù);此外，在目前入住率仍是問題當(dāng)下，開展這些衍生服務(wù)業(yè)務(wù)的收益究竟幾何?如若將資金投入后卻得不到應(yīng)有的效果，則可能導(dǎo)致更為嚴(yán)重的資金短缺問題。
美國長租公寓“教父”市值近200億美元，中國版EQR何時誕生？
國內(nèi)長租公寓雖發(fā)展已近十年，但與20世紀(jì)70年代便已經(jīng)出現(xiàn)的美國而言，仍處于發(fā)展的初級階段。美國長租市場因充足的需求帶動市場發(fā)展，經(jīng)過幾十年的發(fā)展，美國長租公寓已經(jīng)形成了一個十分成熟的產(chǎn)業(yè)。
其中EQR是一家總部位于芝加哥的美國長租公寓代表企業(yè)，截止美股研究社發(fā)稿，目前市值約為196億美元，在美國同行中位列首位。截止6月30日的最新財報數(shù)據(jù)顯示，營收為7.78億美元，同比增長34.6%;凈利潤為2.6億美元，凈利率為43.91%。
其發(fā)展經(jīng)歷了快速擴張到縮減規(guī)模、精細化運營的過程。EQR這家企業(yè)的發(fā)展歷程也是美國長租公寓行業(yè)發(fā)展的一個縮影。美股研究社通過對比發(fā)現(xiàn)中/美兩國長租公寓行業(yè)存在以下差異：
其一，美國的長租公寓的運營方同時也是產(chǎn)權(quán)所有者，甚至是建造者。如若掌管了公寓的所有權(quán)，則在定價、租售等方面有更高的議價權(quán)，在資金的調(diào)用上也具備更高的靈活性。而國內(nèi)的長租公寓多為個人持有，運營方只作為二房東，并未擁有實際的房屋所有權(quán)。
其二，對于租客的保護力度不同。在諸多暴雷的長租公寓事件中，最大受害方無疑為租客，在公寓運營方資金鏈斷裂后，租客面臨被房東趕走且仍需還租金的局面。美國由于法律的保護，對于租客權(quán)益的保障更為全面。
雖然爆雷事件頻發(fā)，但中國的長租公寓在未來還是有較為廣闊的前景。原因歸結(jié)起來有如下兩點：一是流動人口的不斷增長。據(jù)Fastdata極數(shù)《2019年中國長租公寓行業(yè)發(fā)展報告》顯示，2018年末，中國流動人口數(shù)量達2.41億，截至2019年底，一線及新一線城市住房租賃市場規(guī)模達一萬億元。
二是隨著土地價格和房屋價格的不斷上漲，公寓作為一種較為廉價的居住方式，仍存在著龐大的市場需求。隨著租房消費升級，長租公寓APP滲透率不斷上升，截至2019年10月，長租公寓APP整體活躍用戶規(guī)模超220萬。
美股研究社認為，國內(nèi)的長租公寓市場相較于美國仍處于在“爬坡期”。長租公寓具有前期資金回籠時間長、重資產(chǎn)等行業(yè)特點，作為運營方應(yīng)著眼長期經(jīng)營而不是抱著短期撈一筆的心態(tài)，同時政府也應(yīng)對此進行相應(yīng)的管控，尤其是對于租客合法權(quán)益的保障。只有如此，才能促使長租公寓行業(yè)走上健康發(fā)展的正軌。
本文來源：美股研究社，轉(zhuǎn)載請注明版權(quán)
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