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聯(lián)合辦公的2.0模式，不僅僅是行業(yè)的升級(jí)，也是企業(yè)的升級(jí)，而盈利是所有生意存在的基礎(chǔ)。

對(duì)于一家企業(yè)來說，可持續(xù)性發(fā)展是決定其命運(yùn)的關(guān)鍵因素。隨著社會(huì)環(huán)境的變化，企業(yè)面對(duì)著變化迅速的環(huán)境很難適應(yīng)，而且隨著眾多企業(yè)失敗現(xiàn)象的出現(xiàn)，企業(yè)該如何自我驅(qū)動(dòng)而實(shí)現(xiàn)其可持續(xù)發(fā)展保持良好的勢(shì)頭，是各行各業(yè)都在思考的問題。

隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人們的衣食住行等各個(gè)行業(yè)都在不斷升級(jí)，蓬勃發(fā)展。辦公領(lǐng)域也不外如是，隨著環(huán)境的變化，變革一直在發(fā)生，聯(lián)合辦公便是其新時(shí)代變革下的一種產(chǎn)物。

聯(lián)合辦公的升級(jí)

1.0模式以 Regus(雷格斯)為代表，有三十多年的歷史，2.0模式則以WeWork為代表。

聯(lián)合辦公這種業(yè)態(tài)出現(xiàn)在三四十年前的歐美等發(fā)達(dá)國(guó)家，這個(gè)業(yè)態(tài)的出現(xiàn)，主要有兩個(gè)重要的因素支撐：

第一支撐是場(chǎng)地價(jià)格高，初創(chuàng)企業(yè)需要共享空間;

第二支撐是人員成本高，初創(chuàng)企業(yè)共享前臺(tái)、秘書、財(cái)稅等服務(wù)。

為初創(chuàng)企業(yè)提供空間，為初創(chuàng)企業(yè)節(jié)省成本，這是聯(lián)合辦公行業(yè)存在多年的原因，也是它所創(chuàng)造的價(jià)值。然而，伴隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、技術(shù)的發(fā)展，聯(lián)合辦公行業(yè)所面臨的環(huán)境也一直在快速變革。

例如：信息技術(shù)的發(fā)展已經(jīng)讓通信從4G進(jìn)入了5G，人們的連接更為便利;比如說政策，這些年來國(guó)家大力推行簡(jiǎn)政放權(quán)、實(shí)施“先照后證”、將注冊(cè)資本改為認(rèn)繳制等,極大激發(fā)了社會(huì)創(chuàng)業(yè)的熱情;比如說初創(chuàng)企業(yè)的類型，在經(jīng)濟(jì)和行業(yè)周期的趨勢(shì)中，互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)、投資行業(yè)、醫(yī)療行業(yè)、智能設(shè)備行業(yè)、傳媒行業(yè)等創(chuàng)業(yè)企業(yè)在一輪輪風(fēng)口中爆發(fā)、沉淪、再爆發(fā);比如說企業(yè)的發(fā)展周期，曾經(jīng)引以為傲的是百年基業(yè)，如今追捧的是獨(dú)家獸，三年成長(zhǎng)為百億市值;比如說入駐辦公空間的人，從70后，到80后，到90后，再到如今的00后，年輕人對(duì)辦公空間的期望也在變化，無論是物質(zhì)的還是精神的。

就像地球圍著太陽轉(zhuǎn)一樣，在市場(chǎng)環(huán)境不斷變化的同時(shí)，聯(lián)合辦公行業(yè)也迎來了商業(yè)模式的升級(jí)。從最初的1.0模式進(jìn)入到如今的2.0模式。

回顧其升級(jí)的歷程，我們不難發(fā)現(xiàn)其中規(guī)律萬變不離其宗，都是在傳統(tǒng)空間里面加內(nèi)容，而這些內(nèi)容則圍繞著“空間”、“企業(yè)”、“人”而展開。

圍繞“空間”， 在空間上進(jìn)行改變，比如在空間的布局上，從封閉、獨(dú)立的格子空間到開放共享的大開間;比如在空間的位置上，從商務(wù)區(qū)寫字樓到商業(yè)區(qū)購(gòu)物中心、酒店等;比如說在空間的內(nèi)容上，除了傳統(tǒng)的會(huì)客、會(huì)議外，往空間里加入購(gòu)物、咖啡館、游戲，甚至影院等。

圍繞“企業(yè)”， 為入駐企業(yè)提供空間之外的服務(wù)一直是聯(lián)合辦公企業(yè)價(jià)值創(chuàng)造的一部分，而近些年來，這些服務(wù)也一直在延伸，從注冊(cè)登記，到工商稅務(wù)，到管理培訓(xùn)、到基金投資，甚至是資源對(duì)接，聯(lián)合辦公企業(yè)似乎開始無所不包。

圍繞“人”， 就是讓入駐空間的人更滿意，一是硬件上的滿意，如裝修風(fēng)格、辦公面積、休閑空間等，二是軟件上的滿意，如科技應(yīng)用帶來的便利性、服務(wù)質(zhì)量等。

創(chuàng)富港的升級(jí)之路

與其他聯(lián)辦品牌一樣，創(chuàng)富港也經(jīng)歷著從1.0模式到2.0模式的變化。

在1.0階段，其標(biāo)準(zhǔn)店面積是600平米-800平米，簡(jiǎn)稱“一畝地”，學(xué)習(xí)和模仿的原型是“Regus”。產(chǎn)品和服務(wù)非常聚焦，辦公空間核心解決2-3人的基本辦公，元素非常簡(jiǎn)約。前臺(tái)+會(huì)議室共享，辦公室獨(dú)享，構(gòu)成了1.0空間的全部元素。服務(wù)層面則以貼近初創(chuàng)業(yè)者這一主要客戶群體的需求。

2015年，創(chuàng)富港定義了新的2.0模式，空間的標(biāo)準(zhǔn)店面積是5000平米，學(xué)習(xí)和模仿的對(duì)象是“WeWork”。2.0產(chǎn)品以1.0產(chǎn)品為內(nèi)核，產(chǎn)品延伸到可以解決30人以內(nèi)的團(tuán)隊(duì)辦公。

為什么要升級(jí)?

無論是多大的企業(yè)要保持可持續(xù)發(fā)展，就需要適應(yīng)環(huán)境的變革。對(duì)于創(chuàng)富港來說，企業(yè)所面對(duì)的環(huán)境一直在變化：技術(shù)在進(jìn)步，無論是創(chuàng)富港空間自身還是空間的入駐企業(yè)，數(shù)字化、智能化是趨勢(shì);會(huì)員企業(yè)在增加，多年在聯(lián)合辦公行業(yè)的深耕，已聚合了大批量的會(huì)員企業(yè)，需要為更多企業(yè)服務(wù);入駐企業(yè)在成長(zhǎng)，在持續(xù)的服務(wù)過程中，總有一批批初創(chuàng)企業(yè)在快速擴(kuò)張，從3人團(tuán)隊(duì)到5人團(tuán)隊(duì)，到10人團(tuán)隊(duì)，到20人團(tuán)隊(duì)，需要為成長(zhǎng)中的初創(chuàng)企業(yè)提供持續(xù)的服務(wù);管理團(tuán)隊(duì)在進(jìn)步，從小到大，從少到多，企業(yè)所創(chuàng)造的價(jià)值不僅在于客戶，還在于員工，企業(yè)還需要持續(xù)為自己的員工提供更大的舞臺(tái)。

怎樣升級(jí)?

在創(chuàng)富港2.0的模式中，從800平米到5000平米，這是空間上的變化，背后是面積擴(kuò)大后選址、設(shè)計(jì)、裝修上的變革;從服務(wù)2-3人的基本辦公到解決30人以內(nèi)的團(tuán)隊(duì)辦公，這是服務(wù)客群的變化，背后是管理、招商上的變革。

新模式下，辦公空間增加了更多自助式的物聯(lián)硬件服務(wù)，打印、復(fù)印、快遞、網(wǎng)絡(luò)、門鎖、燈具、會(huì)議室等日常辦公輔助物品的聯(lián)網(wǎng)，提升客戶的感受和自助服務(wù)的效率，降低人工服務(wù)的成本。增加了互助社群APP-方圓間，方圓間連接線下實(shí)體的2.0空間資源和會(huì)員企業(yè)以及員工，打通人與人之間溝通、交流;打通企業(yè)之間的合作、互動(dòng);同時(shí)接入第三方的服務(wù)和資源，以進(jìn)一步提升企業(yè)會(huì)員的服務(wù)效率。

此外，新模式下，創(chuàng)富港全方位應(yīng)用IT技術(shù)，包括客戶跟進(jìn)、會(huì)員服務(wù)、人力資源、選址、開業(yè)、統(tǒng)計(jì)分析、營(yíng)銷預(yù)警等等，比如，財(cái)務(wù)能做到自動(dòng)收款、自動(dòng)做賬，全國(guó)190個(gè)聯(lián)合辦公空間，一天一兩千筆收款實(shí)現(xiàn)自動(dòng)支付，資金歸集。

所有事物都是相對(duì)的，就像是每一枚硬幣都有A、B兩面。在空間里加內(nèi)容亦具有其兩面性，模式升級(jí)是其A面，而對(duì)應(yīng)的B面是空間里加成本。

毫無疑問，在空間里面每加一項(xiàng)內(nèi)容，都是在運(yùn)營(yíng)中增加一項(xiàng)成本。聯(lián)合辦公行業(yè)在其模式不斷升級(jí)的過程中經(jīng)歷了烈火烹油到不斷洗牌，據(jù)VCSaaS的數(shù)據(jù)顯示，2018年至2019年3月，品牌減少約40家，發(fā)展緩慢、瀕臨破產(chǎn)倒閉狀態(tài)的聯(lián)合辦公空間品牌占總數(shù)的28.1%。

顯然，盲目地將模式進(jìn)行升級(jí)并不是企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的保障，升級(jí)的前提應(yīng)該是“升級(jí)的項(xiàng)目需要盈利”，或者說，只有在盈利的基礎(chǔ)上再去考慮做加法。

萬變之中的不變

聯(lián)合辦公企業(yè)的本質(zhì)是為初創(chuàng)企業(yè)提供空間、為初創(chuàng)企業(yè)節(jié)省成本，任何升級(jí)都不應(yīng)違背其本質(zhì)。

一切都應(yīng)該回歸到聯(lián)合辦公企業(yè)所創(chuàng)造的價(jià)值上，聯(lián)合辦公企業(yè)所創(chuàng)造的價(jià)值應(yīng)該是為初創(chuàng)企業(yè)提供空間、為初創(chuàng)企業(yè)節(jié)省成本。這也是創(chuàng)富港仍舊需要把初創(chuàng)企業(yè)的辦公成本做到最低的原因。在創(chuàng)富港2.0的模式中，創(chuàng)富港的項(xiàng)目仍舊選擇一線城市核心區(qū)域里的甲級(jí)末端和乙級(jí)物業(yè)，在選址、設(shè)計(jì)、裝修、新店的營(yíng)銷、老店的維持，仍舊需要做到比行業(yè)伙伴提升10%的效率，或者降低10%的成本。

雖然世界千變?nèi)f化，但是，創(chuàng)富港2.0的模式中仍然有許多“不變之處”。

比如，客群的定位，無論是2-3人團(tuán)隊(duì)，還是30人以內(nèi)的團(tuán)隊(duì)，創(chuàng)富港的客群定位還是初創(chuàng)企業(yè)，對(duì)初創(chuàng)團(tuán)隊(duì)來說，獨(dú)立的空間更加實(shí)用，故創(chuàng)富港2.0模式中辦公空間仍舊是獨(dú)立的辦公室，按辦公室出租而不是按工位出租。

2018年全年平均出租率96%，2019年快速擴(kuò)張新店面積超過80%但平均出租率仍保持在93%以上，2020年上半年，受疫情影響但平均出租率仍維持在88%，截至發(fā)稿，創(chuàng)富港逆勢(shì)擴(kuò)張17個(gè)新店，且整體出租率已回升至92%。顯然，創(chuàng)富港的2.0模式并沒有影響項(xiàng)目的出租率和盈利能力。

世界是發(fā)展的，而企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展也不是靜止的，2.0模式也不會(huì)是企業(yè)的終點(diǎn)，面向未來，創(chuàng)富港也需要積極探索其3.0模式，在3.0模式中，準(zhǔn)店面積是數(shù)萬至數(shù)十萬平米的空間規(guī)模，可以解決300人的大型團(tuán)隊(duì)的辦公空間及服務(wù)。那么，在這么大的空間內(nèi)如何繼續(xù)提升以給客戶創(chuàng)造價(jià)值，這需要立體化的解決基本的辦公、生活、社交的需求，還要解決信息流、物流、資金流的需求。比如，在科技應(yīng)用上3.0模式將就“科技賦能創(chuàng)業(yè)”進(jìn)行全面深入的探索，構(gòu)建出全方位科技體系，包括管理、選址、裝修、開店、營(yíng)銷、服務(wù)等。

在聯(lián)合辦公行業(yè)歷經(jīng)艱辛的今天，很多新進(jìn)入者面臨的困擾是：“為什么每拿到一個(gè)項(xiàng)目經(jīng)過測(cè)算后，都會(huì)發(fā)覺根本無法實(shí)現(xiàn)盈利!”

深究其原因，可以發(fā)現(xiàn)這些新進(jìn)入者大都沒有經(jīng)歷聯(lián)合辦公1.0模式，而是直接進(jìn)入了2.0模式，2.0本應(yīng)該是1.0的自我進(jìn)化，應(yīng)該是在盈利的基礎(chǔ)上加內(nèi)容，而不僅僅是往空間里加內(nèi)容。因?yàn)椋?ldquo;好玩、有趣、時(shí)尚、新穎”既是內(nèi)容，也是成本，需要平衡。

聯(lián)合辦公的2.0模式，不僅僅是行業(yè)的升級(jí)，也是企業(yè)的升級(jí)，而盈利是所有生意存在的基礎(chǔ)。

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