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一線城市房東的變化:出租房子的高階思維

 2021-07-15 19:21  來源: A5專欄   我來投稿 撤稿糾錯(cuò)

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最近可能有不少人看到了這樣一條新聞:

河北保定的一位00后女租客在欠繳8天房租后“失聯(lián)”,房東撬開門鎖后看到了讓人咋舌的一幕:外賣、奶茶、快遞盒等垃圾堆了半墻高,廁所的下水道堵塞,一些家具被破壞,請(qǐng)來四個(gè)清潔工花了一下午時(shí)間才基本清理干凈……

這一消息被媒體曝光后,在微博、豆瓣、知乎等社交媒體上引發(fā)了大量的討論。不少網(wǎng)友坦言有過類似的經(jīng)歷,單單是“房屋被惡意破壞”的話題就有上千條留言,諸如水管爆裂、垃圾滿地等案例幾乎成了一種“常態(tài)”。

01 被習(xí)慣性忽視的房東

可能在許多人的印象中,房東是一個(gè)躺著也能賺錢的職業(yè),但現(xiàn)實(shí)中的狀況遠(yuǎn)沒有想象中那般樂觀。

由于租房涉及到買賣雙方,其中最難琢磨的大概就是人性,租客可能會(huì)遇到無良房東,房東也會(huì)遇到難纏的租客,不管哪一方出問題都不可避免陷入糾紛。

就像很多房東在挑選租客時(shí)喜歡年輕的女性住戶,出發(fā)點(diǎn)正是這類租客比較省心。但現(xiàn)在,在缺少監(jiān)督和管理的關(guān)系中,租客也可能是惡意破壞規(guī)則的一方,甚至房東最后只能靠*來維權(quán)。

而即便是將房子交給“二房東”管理,也會(huì)出現(xiàn)不合常理的空置率和回報(bào)率。

比如歐美國家的住房空置率普遍較低,即便是空置率偏高的德國也只有8%左右,而國內(nèi)一二線城市的住房空置率常常超過20%。一部分原因在于房東對(duì)房租出租的誤解,認(rèn)為房子租出去后會(huì)影響估值,但核心原因離不開需求和供給的不匹配,就像一些地段好的老房子卻租不出去。

再比如國內(nèi)一二線城市的租金回報(bào)率只有1.5%左右,遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國家普遍5%以上的水平。造成這一局面的原因和房?jī)r(jià)的快速上漲無不關(guān)系,房子逐漸弱化了居住屬性,同時(shí)也暴露了租房市場(chǎng)最大的困境:并非是房子的租金過低,而是出租周期長(zhǎng)、房屋空置率高,最終影響了回報(bào)率。

也就不難給出這樣的結(jié)論:一二線城市的空置房源沒有被租出去流通,租房市場(chǎng)存在的一系列不合理現(xiàn)象,本質(zhì)上在于房東成了整個(gè)鏈條中被忽視的對(duì)象,相應(yīng)的一些訴求并未被完全滿足。

02 誰來承接溢出的需求

當(dāng)90后、95后代表的年輕人成長(zhǎng)為租房市場(chǎng)的主力軍,年輕人對(duì)品質(zhì)的苛求也在改寫租房市場(chǎng)的法則,從基本的有床住一步步向品質(zhì)升級(jí),市場(chǎng)上的租住方式也有了新的變化。

最傳統(tǒng)的出租路徑還是業(yè)主直租,屬于用時(shí)間換租客的策略,也是最不專業(yè)且問題頻發(fā)的一種方式。不只是租客惡意破壞房屋的行為,在缺少約束的前提下,房東也存在隨意漲租金、中斷租約等行為。

后續(xù)衍生出的路徑是中介委托,常常以一個(gè)月的租金作為流量費(fèi)??芍薪榈淖饔脙H限于引流環(huán)節(jié),并不會(huì)對(duì)房子負(fù)責(zé),各種單點(diǎn)事件直接影響了房東出租的信心,間接誘發(fā)了“居間”模式的流行。

互聯(lián)網(wǎng)對(duì)租賃市場(chǎng)的改造演變出了長(zhǎng)租模式,即房東和長(zhǎng)租平臺(tái)簽訂三或五年期的租房合同,平臺(tái)對(duì)房子進(jìn)行裝修改造后出租給租客。繼承自互聯(lián)網(wǎng)的平臺(tái)思維,巧妙地化解了房東和租客間的諸多問題,包括租客的配套服務(wù)、房東的收益保障、房屋的出租和運(yùn)營等一系列的棘手問題。

然而讓房東以收益換省心的長(zhǎng)租模式并非無懈可擊,由于一些平臺(tái)的野蠻生長(zhǎng)和市場(chǎng)的不確定性,產(chǎn)生了這樣或那樣的痛點(diǎn)。

一個(gè)典型的現(xiàn)象是零和游戲。房東想要省心就要和平臺(tái)簽訂長(zhǎng)期的租賃合同,期間即使出現(xiàn)租金上漲的情況,房東也無法獲取額外的收益。一旦房東因個(gè)人原因需要收回房屋,還需要向平臺(tái)支付違約金和裝修成本。

另一個(gè)痛點(diǎn)在于抗風(fēng)險(xiǎn)性差。2020年初的疫情就是最直接的例子,租住需求的削弱直接影響了一些平臺(tái)的房屋空置率,加上早期的野蠻擴(kuò)張和不良經(jīng)營的影響,導(dǎo)致資金鏈出現(xiàn)了斷裂,引起了長(zhǎng)租公寓的爆雷潮。

做一個(gè)總結(jié)話,三種租住路徑有著不同的問題,但租住市場(chǎng)的改良和進(jìn)化也是不爭(zhēng)的事實(shí),尤其是長(zhǎng)租模式,在很大程度上為租賃市場(chǎng)指明了方向。

以一二線城市的老舊小區(qū)為例,很多房源的地段很好,卻不被年輕人所青睞,主要的原因就是樓齡比較老,導(dǎo)致房屋廚衛(wèi)設(shè)施、公共配套比較差,而房東又缺少改造裝修的能力;再比如圍繞租住的服務(wù)鏈條,長(zhǎng)租平臺(tái)配備了管家、保潔、維修、搬家的服務(wù),極大地改善了租客的居住體驗(yàn)……

確切地說,租住市場(chǎng)仍在摸索中前進(jìn)。

03 理性高階的出租方式

從過去十多年的探索來看,“長(zhǎng)租”可以說是破解國內(nèi)住房租賃供給不足、結(jié)構(gòu)性失衡的必由之路。等待市場(chǎng)下一步的反應(yīng),絕不是走老路開倒車,而是學(xué)會(huì)汲取過往的教訓(xùn),迭代出符合市場(chǎng)需求的創(chuàng)新方案。

與之相對(duì)應(yīng)的,自如CEO熊林在今年的演講中提到“很少有一個(gè)模式可以10年不變……模式該變了”,并多次提到“增益租”模式。作為長(zhǎng)租行業(yè)上個(gè)時(shí)代的“幸存者”,自如儼然對(duì)租賃市場(chǎng)的焦點(diǎn)問題進(jìn)行了深度思考,而“增益租”正是自如給出的新答案。

和長(zhǎng)租的傳統(tǒng)方案對(duì)比,“增益租”最大的變化在于自如和房東的關(guān)系:過去是單純的租賃委托關(guān)系,自如從房東手中收來房子自己裝修,然后將裝修成本分?jǐn)偟胶贤趦?nèi)每個(gè)月的租金中;當(dāng)前自如想要扮演的角色是資產(chǎn)管理,房東承擔(dān)房屋的裝修資金,自如負(fù)責(zé)獲客、管理和運(yùn)營,給房東保底收益,然后雙方就增長(zhǎng)收益進(jìn)行分成。

邏輯轉(zhuǎn)變的背后,自如試圖進(jìn)一步破解租賃市場(chǎng)的問題。比如前面提到的零和游戲,一個(gè)重要原因在于平臺(tái)為了保障收益犧牲了房東資產(chǎn)處置的靈活性,而在“增益租”模式中這一問題不再存在。打一個(gè)比方的話,傳統(tǒng)模式屬于定期存款,房東按時(shí)領(lǐng)取利息;增益租是一種理性的投資,在保底收益的基礎(chǔ)上和托管方一同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)或分享紅利。

個(gè)中底氣離不開自如對(duì)租賃市場(chǎng)的深刻洞察,并找到了三個(gè)穩(wěn)定的支點(diǎn):

第一個(gè)支點(diǎn)是業(yè)主群體的年輕化,相較于父輩們的保守,他們有著前衛(wèi)的投資理念,認(rèn)可這種新穎、理性的合作方式。

第二個(gè)支點(diǎn)是租客群體的個(gè)性化,根據(jù)自如心舍的數(shù)據(jù)顯示,“增益租”房源的租客咨詢量已近30000人,平均出租周期僅4.8天,遠(yuǎn)快于傳統(tǒng)普租市場(chǎng)的45天,同時(shí)租客滿意度已經(jīng)達(dá)到93%。

第三個(gè)支點(diǎn)是自如本身的硬實(shí)力,增益租比傳統(tǒng)的長(zhǎng)租方案有著更高的進(jìn)入門檻,對(duì)平臺(tái)的運(yùn)營能力、服務(wù)能力等有著苛刻的要求,如果不能滿足房東和租客的需求,將預(yù)示著這一模式的破產(chǎn)。

可以佐證的是,自如的“增益租”模式已經(jīng)陸續(xù)在北京、上海、深圳、杭州、南京、天津等多個(gè)城市鋪開,已經(jīng)有上萬名業(yè)主簽約“增益租”模式,相比同地段的普租房源,增益租的業(yè)主收益平均水平提高了15%以上,業(yè)主滿意度高達(dá)99%,初步驗(yàn)證了創(chuàng)新方案的可行性和適用性。

04 寫在最后

按照第七次全國人口普查的數(shù)據(jù)顯示:

2020年國內(nèi)跨省流動(dòng)人口多達(dá)12484萬人,較于2010年增長(zhǎng)了88.52%,其中市轄區(qū)內(nèi)人戶分離人口增長(zhǎng)192.66%、流動(dòng)人口增長(zhǎng)69.73%。規(guī)模龐大的流動(dòng)人口和人戶分離的新型家庭結(jié)構(gòu),意味著國內(nèi)住房租賃的需求有增無減,高品質(zhì)的租賃住房將是填補(bǔ)市場(chǎng)需求的重要方式。

在這樣的大環(huán)境下,租賃市場(chǎng)潛力依舊不容小覷,市場(chǎng)的演變還在繼續(xù),江湖的紛爭(zhēng)仍未結(jié)束,但勝利的終將是創(chuàng)新者。

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